Zmeny v hypotékach od roku 2023
Od januára budúceho roka sa dočkáme ďalších zmien v podmienkach schvaľovania hypotéky. Kým v súčasnosti platia dve hlavné pravidlá obmedzujúce výšku hypotéky tzv. DTI a výšku mesačnej splátky tzv. DSTI, pridá sa k nim ešte pravidlo doby splatnosti po 65 roku žiadateľa. Národná banka Slovenska tým sleduje to, aby ľudia po 40 roku veku získali nižšiu hypotéku v prípade, keby požadovali dobu splatnosti dlhšiu ako do 65 rokov ich veku.
Banky sa snažili zmierniť toto nové opatrenie, avšak neúspešne. Od januára teda začne platiť trojité obmedzenie vplývajúce na výšku schválenej hypotéky.
Národná banka Slovenska (NBS) chcela nastaviť tieto nové limity už od októbra, ustúpila však bankám, ktoré tvrdili, že sa na to nestihnú pripraviť.
Hypotéka bude od budúceho roka teda nielen drahšia ale aj nedostupnejšia. Výška poskytnutej hypotéky je v súčasnosti obmedzená 8-násobkom čistého ročného príjmu žiadateľa. Ak však žiadateľ bude vo veku 41 rokov a bude požadovať maximálnu dobu splatnosti na úvere do 70 rokov, výška hypotekárneho úveru pre takéhoto žiadateľa bude obmedzená nie 8- násobkom jeho čistého príjmu, ale 7,75- násobkom. Čiže napríklad žiadateľ s príjmom 1200€ v čistom a vo veku 41 rokov by mal maximálnu výšku uveru pri splatnosti do 65 rokov 115.200€, pri splatnosti do 70 rokov 111.600€.
Limit bude s každým ďalším rokom veku žiadateľa o úver klesať o štvrť bodu. Takže napríklad 50-ročný žiadateľ ho bude mať na úrovni 5,5. A teda tento žiadateľ s čistým príjmom 1200€ by mal strop na hypotéku vo výške 79.200€ pri dlhšej splatnosti.
Hypotéka pre generáciu ľudí po 40-tke dostala aj svoje meno – strieborná hypotéka.
Čo sa snaží Národná banka Slovenska sledovať pridaním tretieho pravidla na výšku úverového rámca?
Ide o jasné posolstvo, že hypotéka bude nedostupnejsia pre ľudí s nižším príjmom. Zároveň sa snaží zamedziť situácii, aby ľudia splácali svoju hypotéku po 65 rokoch veku. Tu je totiž vysoká pravdepodobnosť, že človek už nebude mať pravidelný príjem zo zamestnania. A vzhľadom na výšku dôchodku je nemysliteľné splácať splátku, ktorá by mohla byť dokonca vyššia ako samotný dôchodok.
Je vysoký predpoklad, že pokiaľ nezačnú úrokové sadzby opäť klesať, obmedzenia zo strany NBS na výšku úveru sa nezmenia. Toto by mohlo spôsobiť problémy hlavne pri refinančných hypotékach, nakoľko táto veková skupina ľudí už väčšinou hypotéku má. Keď začnú úverové sadzby opäť klesať a dostávať sa na nižšie hodnoty, ľudia začnú riešiť hlavne refinancovanie za účelom nižšej splátky.
Na záver uvediem náš modelový príklad žiadateľa s čistým príjmom 1200€ vo veku od 41 rokov do veku 50 rokov detailnejšie. Pridám ešte výšku splátky pri úroku 3%.
Vo veku 41 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 561,61€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 111.600€ so splátkou 480,54€.
Vo veku 42 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 578,32€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 108.000€ so splátkou 475€.
Vo veku 43 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 569,62€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 104.400€ so splátkou 470,53€.
Vo veku 44 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 616,72€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 100.800€ so splátkou 465,68€.
Vo veku 45 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 638,90€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 97.200€ so splátkou 460,93€.
Vo veku 46 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 663,48€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 93.600€ so splátkou 456,31€.
Vo veku 47 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 690,88€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 90.000€ so splátkou 451,81€.
Vo veku 48 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 721,58€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 86.400€ so splátkou 447,46€.
Vo veku 49 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 756,21€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 82.800€ so splátkou 443,26€.
Vo veku 50 rokov bude maximálna výška úveru pri splatnosti do 65 rokov vo výške 115.200€ so splátkou 795,55€ a pri splatnosti do 70 rokov vo výške 79.200€ so splátkou 439,24€.